马红漫：“消灭毛坯房”且慢立法

作者：马红漫，经济学博士

“送装修”的字样或许将从深圳房地产商的广告中消失。《深圳市建筑废弃物减排与利用条例（草案修改建议稿）》（以下简称《条例》）日前再次提交深圳市人大常委会审议，《条例》规定普通住宅将全面实现“装修”交房（见昨日本报A08版《普通住宅禁止销售毛坯房》）。

对于这一《条例》内容，市民有着更加形象的表述，那就是要“消灭毛坯房”。从房地产市场未来发展趋势看，改变目前开发商以毛坯房交房，购房者再“大兴土木”进行装修的状况，的确是大势所趋。开发商集体装修较之购房者单独装修而言，无论是从资源集约、环境保护，还是节省开支等方面而言都具有优势。但是，当我们在为这一趋势叫好的同时，也必须要关注立法推进所可能带来的问题。笔者建议深圳市相关部门，特别是立法部门，能够在事前尽可能作出缜密的准备，以尽量避免立法行为推进全装修房所带来的负面影响。

早在2002年，羊城晚报就曾经以《我国将“一次到位”消灭毛坯房》为题，报道了“京沪两市将于2003年内率先实现商品住宅全装修”的消息。然而时至今日，以上海市来观察，近两年来上海楼市中全装修房的占比不过15%左右。全国其他城市推行全装修房的状况与结果，应该引起深圳的关注和思考。这些既有案例清晰无误地表明，推行全装修房尽管趋势可嘉，但是对于一些现实问题也必须谨慎面对。

首先，全装修房湮灭了购房者的个性需求，这正是全装修房市场全面铺开的最大障碍。

其次，全装修房强制推行的重要前提是明确市场责任，否则非常容易引发质量问题的纠纷。上海近期的一个调查显示，业主对全装修房的总体满意度不高，仅在七成左右。究其原因有如下两个：一是目前国家强制的质量检验标准多是针对毛坯房，并没有针对全装修房材质、施工及验收的专门标准，也没有一套对购房者负责的房屋验收体系。因此，一些开发商交付全装修房时，既不提供装饰材料清单，也没有权威的验收检测报告。其二，全装修房往往需要购房者在购房的同时，与指定的装修公司再签署一份装修合同，由此导致物业公司、开发商和装修公司责任划分不清。购房者一旦遇到房屋质量问题，往往陷入扯皮纠缠之中。

基于上述原因，笔者认为，深圳采取立法方式推行全装修房的做法值得商榷。立法方式具有明显的强制性特征，而且一旦实施后再行修改，往往程序繁复、时间较长。特别是就《条例》而言，其立法行为是基于建筑废弃物管理目标，而非立足于完善住房市场发展规范。据此而强制消灭毛坯房，很难避免因为立法目的的单一性，导致挂一漏万问题的出现。毕竟，前面所提及的个性化需求问题、全装修房屋质量责任明确问题，根本无法在这一专注于建筑废弃物的《条例》中被明确涉及，甚至根本不是《条例》所能够承担的法律责任领域。

就此而言，笔者建议，深圳“消灭毛坯房”还是且慢立法为好。 (本文来源：南方网 作者：马红漫)